事件006年6月中上旬我在招商證券房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略報告對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大力推薦以來，主要房地產(chǎn)企業(yè)的股價已有比較充分的表現(xiàn)，如我推薦的泛海建設(shè)（000046）、中國國貿(mào)（600007）都已經(jīng)連續(xù)創(chuàng)出了新高；棲霞建設(shè)（600533）、深萬科（000002）等公司也有非常不錯的表現(xiàn)。http://m.kiari.cn【慧博投研資訊】但市場目前對房地產(chǎn)上市公司股價未來的表現(xiàn)一直存在較大的分歧。http://m.kiari.cn（慧博投研資訊）7月10日整個房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，那么應(yīng)該如何看待這一現(xiàn)象？
基本要點(diǎn)
 “雙70%”的調(diào)控措施可能出現(xiàn)松動將大大減低房地產(chǎn)調(diào)控對市場的壓力。房地產(chǎn)調(diào)控最新動態(tài)是傳言“國十五條”規(guī)定的“雙70%”在實(shí)際執(zhí)行過程中可能會增加一些靈活性，因此目前的調(diào)控措施對很多開發(fā)商的影響將會大大降低，這應(yīng)是目前房地產(chǎn)公司股價上升的主要催化劑。盡管我早在中期報告中就明確提出“雙70%”的規(guī)定只是一個權(quán)益之計，難以持續(xù)（見《房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略報告宏觀調(diào)控市場凈化行業(yè)之�！罚�；但事態(tài)的變化使我們更相信管理層今后在調(diào)控方面將更加務(wù)實(shí)，更加市場化，簡單粗暴的措施將越來越少，這應(yīng)該是行業(yè)之幸。
一樣的調(diào)控，不一樣的市場基礎(chǔ)。盡管5月份以來國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度更加嚴(yán)厲，但我之所以在中期報告中對房地產(chǎn)依然加大推薦力度，是因?yàn)槲艺J(rèn)為市場基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。首先，2005年國家首先開始對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，市場對國家調(diào)控的底線根本無法推測，所以當(dāng)時市場出現(xiàn)了明顯的恐慌。而現(xiàn)在從國家整個調(diào)控的思路看，國家只是在凈化市場，而非從根本上否定市場，所以市場心態(tài)比2005年要穩(wěn)固得多；其次，2005年當(dāng)時大家認(rèn)為整個證券市場是“熊市”，而目前證券市場處于新一輪“牛市”起點(diǎn)的市場基礎(chǔ)已經(jīng)得到確立，根據(jù)美國和英國等發(fā)達(dá)國家的實(shí)證研究結(jié)果：除奧地利和德國以外，在大多數(shù)國家，房地產(chǎn)證券的收益和普通股高度相關(guān)，而與房地產(chǎn)本身的投資相關(guān)性要小得多，因此投資者更多地把房地產(chǎn)證券看成類似股票的投資而不是真正的房地產(chǎn)投資。因此房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)股價影響有限；最后，隨著其他板塊的連續(xù)上漲，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)具備了較好的比較優(yōu)勢，很多具備30%左右的復(fù)合增長率的房地產(chǎn)公司2006年動態(tài)市盈率尚不足15倍。
預(yù)計房地產(chǎn)板塊后續(xù)利好題材很多。首先在目前的市場環(huán)境下，做大做強(qiáng)是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，而由于房地產(chǎn)行業(yè)往往由各個項(xiàng)目構(gòu)成的特點(diǎn)，因此向上市公司注入資產(chǎn)和向管理層進(jìn)行股權(quán)激勵更為便利，管理層和大股東的積極性也更強(qiáng)；其次由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍具有再融資要求，因此中期業(yè)績將會普遍處于較高水平，而保利地產(chǎn)等新股上市也會帶來新的活力；最后，人民幣升值和物價上漲的壓力都會凸現(xiàn)出房地產(chǎn)的優(yōu)勢，特別是人民幣升值進(jìn)程可能在宏觀調(diào)控背景下加快（詳見《房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略報告宏觀調(diào)控市場凈化行業(yè)之福》）。