建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房地產(chǎn)，需設(shè)立外資企業(yè)，投資額超過(guò)1000萬(wàn)美元，注冊(cè)資金比例要達(dá)到總投資的50%；沒(méi)有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的個(gè)人，不得購(gòu)買商品房；符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制；等等。http://m.kiari.cn【慧博投研資訊】
我們的看法：
對(duì)外資開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)管制，按國(guó)民待遇，不享受特殊優(yōu)惠，近年政府出臺(tái)的系列市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)其也均適用。http://m.kiari.cn（慧博投研資訊）此項(xiàng)政策出臺(tái)，有助于對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，但對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)面的短期影響不顯著，畢竟外資在市場(chǎng)上所占份額較小，與港澳臺(tái)合并僅12%-13%的投資份額。
對(duì)購(gòu)房嚴(yán)格的限制政策，將對(duì)一線城市的高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，尤其是北京、上海等熱點(diǎn)地區(qū)，外資進(jìn)入較多，部分頂級(jí)樓盤的營(yíng)銷甚至主要定向于國(guó)外的投資者。此項(xiàng)政策出臺(tái)，境外許多投資者可能會(huì)被政策拒之門外，境外購(gòu)房需求將會(huì)受到很大限制。因此，開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)上市公司中，從事高檔商品房開(kāi)發(fā)的公司，將會(huì)受到政策的較大直接影響。但對(duì)大部分從事普通商品住宅開(kāi)發(fā)的公司，政策直接影響有限。
對(duì)高端商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)，投資機(jī)構(gòu)必須設(shè)立企業(yè)的要求，將令投資行為更加透明化，而對(duì)資本金的要求也將對(duì)需求產(chǎn)生一定負(fù)面作用，從而抑制價(jià)格上漲速度。但對(duì)于目前壟斷、稀缺的資源型地產(chǎn)，因投資者甚眾，預(yù)計(jì)上漲趨勢(shì)難有改變。
另外，資源型地產(chǎn)，往往以出租經(jīng)營(yíng)為主要獲利方式，外資進(jìn)入受限，影響的只會(huì)是銷售價(jià)格，但并不改變租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。因此，政策出臺(tái)，不影響資源型地產(chǎn)公司未來(lái)的盈利增長(zhǎng)。
投資建議：建議規(guī)避在一線城市從事高端住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)。
積極配置風(fēng)險(xiǎn)較小的資源型地產(chǎn)股，即高端商務(wù)及其它出租類地產(chǎn)股，重點(diǎn)關(guān)注：陸家嘴、中國(guó)國(guó)貿(mào)、浦東金橋。