主要結(jié)論
房屋成本公開(kāi),利益分配再度成為焦點(diǎn)近期,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本公開(kāi)的問(wèn)題成為了媒體及社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。http://m.kiari.cn【慧博投研資訊】對(duì)此,地方政府的態(tài)度并不一致。http://m.kiari.cn(慧博投研資訊)根據(jù)媒體的報(bào)道,廣東省建設(shè)廳以“侵犯商業(yè)秘密”為由否決了八位人大代表要求公開(kāi)房?jī)r(jià)成本信息的建議,但江蘇省鹽城市物價(jià)局則公布了2004年以來(lái)當(dāng)?shù)亻_(kāi)盤(pán)的97個(gè)樓盤(pán)的成本。我們認(rèn)為,無(wú)論是“限制房?jī)r(jià)”還是“公布成本”的做法都難以成為行業(yè)的主流,但“成本公開(kāi)”的爭(zhēng)論突顯的社會(huì)大眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)賺取高額利潤(rùn)的不滿(mǎn)。我們提醒投資者要密切重視土地增值稅政策的動(dòng)態(tài)并防止對(duì)開(kāi)發(fā)商盈利的造成的負(fù)面影響。
大開(kāi)發(fā)商巨資拍地,“贏家的詛咒”再現(xiàn)?最近,在上海浦東花木地區(qū)的一幅土地招標(biāo)過(guò)程中,中海、合生、華潤(rùn)及世茂等八大巨頭參與了報(bào)價(jià),其中金地報(bào)出59.89億元最高價(jià)。這個(gè)事件一方面表明了土地市場(chǎng)已出現(xiàn)了多家寡頭競(jìng)爭(zhēng)的格局,另一方面,我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在資本的助力之下,展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng),而后者使我們更對(duì)開(kāi)發(fā)商新增項(xiàng)目回報(bào)率的下降表示擔(dān)憂(yōu)。
住宅投資增速回升,房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上升1—8月份,全國(guó)完成房地產(chǎn)投資11063億元,同比增長(zhǎng)24.0%,商品住宅完成投資7762億元,同比增長(zhǎng)29.2%。最近兩個(gè)月,投資增速的回升勢(shì)頭更加明顯,尤其表現(xiàn)在住宅投資上。土地市場(chǎng)方面,新增的供應(yīng)仍舊很短缺,這可以從土地購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)中看出。根據(jù)我們的計(jì)算,1-8月份,全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為33205元/平米,比上年同期提高了15.2%左右?梢耘袛啵瑥娜珖(guó)范圍來(lái)看住宅價(jià)格仍舊處于上漲的過(guò)程中。
升值預(yù)期推高估值水平,建議轉(zhuǎn)持收租股最近兩個(gè)月內(nèi),在人民幣升值預(yù)期的刺激下,地產(chǎn)股又出現(xiàn)了一波領(lǐng)漲行情。相比之下香港上市的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股的表現(xiàn)稍顯平靜。以目前的估值來(lái)看,A股已相對(duì)缺乏吸引力,因此我們不建議投資者追高地產(chǎn)股。相反,我們建議投資者繼續(xù)買(mǎi)入收益穩(wěn)定、股價(jià)深幅較大折讓的收租股G金橋和G國(guó)貿(mào),我們將兩家公司的評(píng)級(jí)上調(diào)至“最優(yōu)-1”。此外,我們首次覆蓋了擬通過(guò)定向增發(fā)收購(gòu)新湖集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的G中寶,并給予其“最優(yōu)-2”評(píng)級(jí)。