最新消息
建設(shè)部今天正式公布了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，主要內(nèi)容包括：
 （1）自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。http://m.kiari.cn【慧博投研資訊】各地要根據(jù)項目建設(shè)水平和城市建設(shè)水平兩方面的因素來合理規(guī)劃住房建設(shè)。http://m.kiari.cn（慧博投研資訊）
 （2） 2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目如果是別墅或通過協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)（即未通過公開市場交易獲得的），地方政府需要嚴格執(zhí)行90平方米以下住房占70%以上的規(guī)定。
 （3）各地建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違反或規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求的違法違規(guī)行為。
分析
我們認為中央政府更為靈活地執(zhí)行“90平方米以下住房占70%以上”的規(guī)定能夠減少儲多風險因素，從而降低開發(fā)商及政府政策的執(zhí)行成本，如：（1）地方政府與開發(fā)商在過去的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中的爭議；（2）減低小戶型住宅在一些城市可能存在的供給過剩風險，特別是在需求主要來自住房更新的大城市。（3）由于開發(fā)商當前土地儲備受新政策的影響減小，這將給地產(chǎn)開發(fā)商更多的時間來調(diào)整未來的土地儲備戰(zhàn)略。同時，我們認為地方政府和開發(fā)商都能夠在該意見公布之后迅速恢復(fù)項目審批/項目建設(shè)工作。
潛在影響
我們看好這項新政策。我們認為中央政府有決心減少中期內(nèi)的大型、豪華住宅樓在市場上供應(yīng)量，并且查處地方政府與開發(fā)商之間存在的違規(guī)行為�？紤]到地產(chǎn)行業(yè)的土地及稅制改革，我們認為地產(chǎn)開發(fā)商長期內(nèi)的利潤率下降趨勢是無法避免的。大型地產(chǎn)開發(fā)商或上市地產(chǎn)開發(fā)商擁有更好的市場地位，能夠通過規(guī)模擴張來拉動盈利增長，并且擁有銀行及資本市場的資金支持，但是小型地產(chǎn)開發(fā)商及私有開發(fā)商未來所面臨的市場環(huán)境將更為艱難。我們維持對于萬科（200002.SZ/000002.SZ）及中國海外（0688.HK）的買入評級。我們基于凈資產(chǎn)價值（推后至截止2007年底的凈資產(chǎn)價值）得出的萬科和中國海外的目標價格分別為人民幣9.81元/10.12港元和6.91港元，兩只股票的目標價格較當前的股價分別有60%/44%和46%的增長空間。影響我們評級及目標價格的主要風險包括政策風險及深圳房地產(chǎn)價格超出預(yù)期的波動。